Bildquelle: © Thorben Wengert / PIXELIO
Wenn man eine Immobilienfinanzierung abschließt, entscheidet man sich derzeit häufig für eine lange Zinsbindung, um das Risiko eines höheren Zinssatzes nach Ablauf der Zinsbindungszeit zu reduzieren.
Ein steigender Zins kann dazu führen, dass die monatliche Belastung durch die Kreditrate stark ansteigt.
Im Extremfall kann diese dann nicht mehr geleistet werden und man verliert seine Immobilie.
Aber wie hoch ist das Risiko tatsächlich?
Wir betrachten folgendes Beispiel von Familie L., deren Haus einen Wert von 225.000 Euro hat.
Folgende Kredite hat Familie L. im November 2013 abgeschlossen:
- Sparda Bank Darlehen 128.000 Euro mit 2,5 % und einer Monatsrate von 586,67 Euro, Laufzeit 15 Jahre
- Investitionsbank Schleswig-Holstein 50.000 Euro mit 1,79 % Tilgung und einer Monatsrate von derzeit 120,83 Euro (ohne Tilgung, entspricht 2,9% Zins p.a. nominal), danach 195,42 Euro, Zinsbindung 10 Jahre
Wie hoch ist die Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung?
- Berechnung Sparda Bank Darlehen: 67.443,13 Euro
- Berechnung Investitionsbank Schleswig-Holstein 39.631,12 Euro
Die Höhe der Restschuld bei der 1. Verlängerung der Finanzierung über die Investitionsbank Schleswig-Holstein nach 10 Jahren beträgt 90.715,02 Euro aus dem Sparda Bank Darlehen plus 39.631,12 bei der IBSH = 130.346,14 Euro.
Wir gehen davon aus, dass die Zinsen nun auf das Durchschnittsniveau der letzten 20 Jahre (5,25 Prozent) gestiegen sind.
Da Familie L. inzwischen ca. 50.000 Euro getilgt hat, fällt der Beleihungsauslauf auf ca. 58 Prozent.
Das bedeutet, dass das Risiko für die Bank niedriger als bei den ersten Darlehen ist.
Dadurch profitiert Familie L. von einem Zinsabschlag.
Dieser beträgt bei den aktuellen Darlehen ca. 0,17 Prozent.
Das würde heißen, dass Familie L. in zehn Jahren ihr Darlehen i.H. von 39.631,12 Euro bei der IBSH zu 5,08 % verlängern würde.
Wie hoch ist das Zinsänderungsrisiko beim IBSH Kredit?
Wir rechnen vorsichtig und lassen außen vor, dass die IBSH üblicherweise geförderte Kredite mit niedrigeren Zinssätzen vergibt.
Damit würde die monatliche Rate von 195,42 Euro auf 242,34 Euro steigen (unter der Annahme, dass das Darlehen genauso lange laufen würde, wie beim Abschluss geplant: 399 Monate, bzw. 33,25 Jahre).
Das Zinsänderungsrisiko beträgt also ca. 50 Euro monatlich.
Wie hoch ist das Zinsänderungsrisiko beim Sparda Bank Kredit?
Bei einer Erhöhung des Zinssatzes auf 5,08 Prozent, läge die monatliche Rate bei 653,30 Euro.
Das entspricht einer Differenz von 66,63 Euro.
Wie hoch ist das Gesamtrisiko für Familie L.?
Das Gesamtrisiko für Familie L. beträgt also monatlich ca. 115 Euro.
115 Euro heute und in zehn Jahren – die Kaufkraft!
Dass alle Preise der Inflation unterliegen und sich dementsprechend auch Gehälter üblicherweise anpassen, ist allgemein bekannt.
Wie hoch ist also das Risiko von 115 Euro Mehrbelastung bei den Inflationswerten der Vergangenheit?
Auf wieviel Kaufkraft verzichtet man tatsächlich in zehn Jahren, wenn 115 Euro weniger im Geldbeutel zur Verfügung stehen?
Tatsächlich sind es „lediglich“ 83,88 Euro Kaufkraft von heute.
Fazit
Das Zinsänderungsrisiko hält sich aufgrund der hohen Tilgung und der langen Laufzeit des Sparda Bank Darlehens sehr in Grenzen.
Es ist schwer vorstellbar, dass die Europäische Zentralbank die Zinsen überhaupt um 2 Prozent anheben wird. Dafür ist die Verschuldung der Euro-Länder einfach zu hoch.
Viel wahrscheinlicher ist eine langfristige Niedrig-Zins / Null-Zins-Politik wie seit Jahren in den USA oder Japan.
Absicherungsmaßnahmen wie ein Bausparvertrag zur Zinssicherung können demnach auf ein Minimum reduziert werden.
Wenn Familie L. Sondertilgungen plant, kann man ggf. sogar komplett auf sie verzichten und stattdessen lieber andere Vorsorgemaßnahmen treffen.
